【3つの軸お金編】家づくりを失敗しないために準備しましょう【第2回 月々から決めましょう】

3つの軸【お金編】失敗しない家づくり お金
3つの軸【お金編】失敗しない家づくり

さて、3つのバランスお金編
家づくりを失敗しないための準備
第2回「月々から決めましょう」です。

前回は、資金を決めるために最低限知っておいてもらいたい考え方を書きましたが、今回からは、具体的にどうやって決めていくかについて書いていきたいと思います。
前回のブログはこちら

突然ですが、質問です。
家づくりの金額ってどうイメージしますか?

人それぞれ違うとは思いますが、大抵の人がなんとなく
インターネットで土地の価格を調べて、口コミサイトなんかにある建物の坪単価や諸経費をイメージして、それらを足した金額を銀行などのホームページ等で試算して総額のイメージを持っている方が多いような気がします。また、住宅ローン借入可能額を確認して決めるという方もいますよね。

でも金額の設定を総額のイメージから入ったり、借入可能な額からスタートすると、大きな間違いにつながる可能性があると思っています。
なので私のお勧めである今回のテーマ「月々から決めましょう」という内容を書いていきたいと思います。

ということで、まずは
「借入可能額と借入して良い額は違う」
ということを説明していきます。

早速ですが、金融機関の住宅ローンの審査の方法を知っていますか。
大抵の人は知りませんね笑
私の知る限りどのような金融機関でもだいたい似たような基準で審査しています。
基本的には年収によって借入できる額が決まるのですが、
これはなんとなくイメージがつきますかね?
では年収に対してどうやって決めているのか?
意外と簡単です。
「年収のうち年間いくらまで払えるか?」
が基本的な審査基準です。
金融機関や銀行にもよりますが、年収400万円が一つ基準の変化点になっているところが多いです。
一例を挙げると、住宅金融支援機構では、ホームページ(住宅金融支援機構リンク)にも書いてありますが、
年収400万円未満だと年収の30%以下
年収400万円以上だと年収の35%以下
があなたが年間で支払える額であろうということで審査をしています。
難しい言葉でいうと返済負担率と言います。

例を挙げると
年収600万円の世帯の人が35年でローンを組んだ場合
年収の35%
すなわち210万円
が年間支払える額ということになります。
つまり月々だとボーナス支払い無しで12ヶ月で割ると、
175,000円になります。
(車など他のローンが全くない場合です。ローンがある場合はその月々支払っている額をこの月々の額から引いて計算します。)
フラット35の2022年1月段階の金利が1.3%なので逆算すると
約5,900万円の借入ができる計算になります。
(この計算式は手計算ではできないので銀行のホームページとかで計算して見て下さい。ブログの後半でお勧めサイトやアプリも紹介しています。)

ここで、また質問です
年収600万円位の人に聞きます
175,000円
この額毎月払っていけますか?

家族構成にもよりますが…
かなり厳しくないですか?

まぁ実際は銀行で審査する場合は、属性と言われる職業や勤め先、年収、借入状況、勤続年数、家族構成などを総合的に判断されて、減額されることもありますが、これくらいの借入を起こせる可能性があります。
年収が確実に上がる見込みがあったり、他の贅沢はやめて住宅に全てをかけるなら別ですが、
昨今のご時世もありますし、大抵の人は難しいですよね。

これがまず、借入可能額と借入して良い額は違うというポイントです。

次に、じゃあ
「借入して良い額はどうやって決めるのか?」
ということを説明していきます。

まず、家づくりの大前提は、
「いい生活基盤を作る」
が目的のはずだと私は思っているので、無理しない範囲で手の届くものをお勧めします。ということを念頭にお話ししていきます。

当たり前ですけど、同じ年収でもどれくらいの支出があるかはご家庭によって違うと思いますし、「今ご家庭の中でどれくらいを住宅費にあてられるか?」から、具体的な金額を決め、計画を組んでいって欲しいと僕は思っています。

まぁ当たり前だよと言われそうですが、
これが今回のテーマである「月々から決めましょう」という内容です。

ごめんなさい。ここまで書いていうのもなんですが、
正直こんなことだけを書いても意味がないですよね
「知ってるよ!怒」
と言われそうですね

なので、実際どれくらいの金額をみなさん払っているかの目安や、本当にその額を組んで良いのか?どれくらい組むのが適正なのか?
が、たぶんみなさん知りたい内容だと思うので経験談を含めここから書いていきたいと思います。

まずは、私が住宅営業マンをしていた時の経験談からお話しします。あくまでも経験談なので参考程度にしてもらいたいと思いますが、
私がお手伝いをさせて頂いたお客さんに限らず、他の営業マンのお客さんも含めて、だいたい年収の20%〜25%以下くらいに収まっている方との商談は進みやすく、最終的に契約に繋がり、家づくりのお手伝いをすることが多かったと思います。
例えば、
年収500万円で上記の20〜25%で計算すると、
月々の支払い:8万数千円〜10万円程度
借入総額:2800万円〜3500万円くらいの借入
(金利1.3%で計算した場合)
となります。
いかがでしょうかね。
※一例としての年収を上げましたが、
銀行のホームページ等から
月々の支払いから逆算して借入可能額を算出できます
例えば…りそな銀行 フラット35
この他にもありますし結果はどこでやっても変わらないので
見易いサイトでいいと思います
ちなみに住宅の仕事をしていたときは
ローン計算iLoanCalc
というアプリを使ってました
繰上返済とかもできるので
家を建てた後の支払いの計画や見直しにも使えます
年収はご夫婦で合算できますので、
どちらかの年収だけでなく世帯の年収で考えて良いと思います。

ということでなんとなく払えそうなイメージに近づきましたかね。
さらに前回のブログでもお話ししましたが、
余裕を持たせるためには、どの程度の確定要素があるかにもよりますが、余裕分として2〜3%を設定し、計画の初期においては、高くても22〜23%以下に抑えておいて計画していくのが良いのかなぁと思います。

この金額に自己資金をプラスしたのが、住宅に充てるための金額の基本にしていただくと良いのかなと…思っています

あくまでも経験談ですが、参考にして頂ければと思います。

次にそこからさらに
「その金額が将来に渡ってどうなるか?」
「自分にとって適正金額なのか?」
を具体的にイメージする方法をご紹介します。
計画がさらに現実味を帯びてくるかと思いますので、ぜひ試してみてください。

それは何かというと、「ライフプラン」です。
直役すると「人生設計」?ですかね
言葉の意味でなんとなく意味はわかると思いますが、今回においては、お金に関する自分の将来像を具現化するイメージですかね。
これをやると、今の支払い可能額や住宅に関するお金についてだけでなく、将来にわたって生活する上でお金が必要となるイベント等(※お子さんが何人欲しいかやその子供たちの受験や結婚、車などの大きな買い物、老後の資金について等々)に備えることができるようになります。

それってどこでやるんですか?
というところですが、
まずは、ファイナンシャルプランナーに聞くのがお勧めです。
現在の生活費等の支出やお小遣いなど、結構細かいところまで設定して計算してくれます。でも住宅会社にもファイナンシャルプランナーはいますが、住宅を建てることに利害関係のない第三者にやってもらった方が変なバイアスがかからなくて良いかと思います。知り合いの保険会社さんのライフプランなど、無料でやってもらえる保険会社さんが多いと思いますので試してみても良いかもしれません。
ちなみにいろんな保険屋さんのライフプランを見ましたが
個人的にはソニー生命さんの営業さんが使っているライフプランソフトが秀逸だと思いました(個人的な意見なので参考まで)

でも自分のお金について人に全てを曝け出すのも突然すぎてハードル高い人も多いですよね
そういう方は松井証券の
「松井FP〜将来シミュレーター〜」
のようなサイトもあり気軽にできますので
イメージだけでもすることをお勧めします

住宅ローンは長期間に及びます。
なので、計画は
「自分の人生を見直す一つの大きなイベント」
であることを認識して頂き、
何かしらの方法で
「ライフプラン※人生設計」
をぜひ考えてみてください。

と、今回の伝えたい内容はここまでです。

ですが…

上記の内容を試す中で、大切なことを説明していません。
HPで試して頂いた方には、入力項目でこれはどうしようかな?と思った方も多いと思いますが、
「借入期間」「金利」の考え方です。

ローンを組む上では、期間や金利の選択が計画を大きく左右させますので、
次のブログで「借入期間について」
さらにその次で「金利について」

の考え方をご紹介していきたいと思いますので、
ぜひ読んでみてください!

 

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