【3本の軸お金編】家づくりを失敗しないために準備しましょう【第1回 計画を組む上で知っておいてもらいたいこと】

3つの軸【お金編】失敗しない家づくり お金
3つの軸【お金編】失敗しない家づくり

今日は、家づくりを失敗しないための準備として、
以前書いたブログ[建物・土地・お金]家づくりの3本の軸[バランス]
の中で書いた、3つのバランスのうち
「まずはお金から決めましょう!」
ということをお勧めしたましたが、今回は、
「どうやって決めるのか?」ということを書いて行きます。

内容的には、基本的なことしか書きませんが、計画が進めば進むほど軸となっていくのがこのお金の考え方ですので、ちょっと長いですが4回に分けて書きたいと思いますので、ぜひ読んでみてください!

流れはこんな感じですかね

1回目の今回は、
「計画を組む上で知っておいてもらいたいこと」
2回目は
「月々の支払いで決めましょう」
3回目は、
「期間の決めかた!」
4回目は
「金利の決めかた」
→自分の組むべき予算額がわかります
※お金を決める流れ順に書いていくので、順番に読んでもらうとわかりやすいと思います

また、住宅に関するお金と言ってもいろいろありますが、
例えば
・建築費用・土地代・地盤改良費・住宅ローン・修繕費・金利・銀行・頭金・諸費用(仲介手数料・登記費用など)・税金 等々…
これをぜーんぶ調べて決めてからスタートしろってことではありません。
たぶんめちゃくちゃ大変です、ていうか無理だと思います笑
なので、事前に考えておかなければならないところに絞って書いていきたいと思います。そして難しいことを書くと家づくりを諦めるレベルの難しい話になるので、もっとも初期の段階で考えておく基礎の部分に絞って書きたいと思います。
イメージとしては、
「お金を決めるのに失敗しない考え方」
を理解してもらって
「自分で検討して適正な予算組みができるようになる」
というところでしょうかね
これができることで、ご自身が計画する住宅の、土地と建物のバランスをどうすべきだというイメージができるようになるのかなぁと思います。

ということでここから、ようやく第1回目の本題に入りたいと思います
今回、「計画を組む上で知っておいて欲しいこと」をテーマに書きます!

具体的には、新築住宅を建てるための契約の仕組みについて今回は書いています。なぜここから書くかというと、お金を決める上で契約の形態によってお金を決める重要さや検討項目が結構変わってくるので、この辺から説明して行きたいと思って書いています。(契約に詳しい人はすっ飛ばして次の回から読んでください笑)

具体的に、住宅を手に入れるための契約形態は、
「売買契約」「請負契約」があります。

前者の「売買契約」
例えば・マンションを購入する・建売住宅を購入する・中古住宅を購入する・土地だけ購入するといった、もう物があったり決まっているもので、金額が提示できているものの契約です
なので、掲示されている金額に諸費用を足していけばなんとなく総額が決まっていきますね
なので、
・欲しい物件があった

・ローンの計算をした

・条件に合いそうだ

・建てる(購入する)
の流れになるので、無理のない支払い計画さえ守ることができれば、ドツボにハマって失敗するリスクは少ないかと思います。

次に後者の「請負契約」ですね。
具体的には、新築(注文)住宅を建てるときに行う契約形態です
こっちの方がお金に関してのリスクが高くなりやすくドツボにハマってしまう方が多くなると思います。ということで今日書いている話のメインはこの契約をするときの考え方です。

といってもまずはそもそも「請負契約」ってなんだってことですが、
「請負契約」について、国税庁のHPには

「請負」とは、当事者の一方(請負者)がある仕事の完成を約し、相手方(注文者)がその仕事の結果に対して報酬を支払うことを内容とする契約

と記載があります。
つまり、今回のテーマである住宅を建築する目的の請負契約は、住宅会社がお客さんから住宅の建築を請負う契約ということになります。
これは、建物が完成することが目的の契約となっているため、全ての内容が決まっていなくてもできる契約です。お客さん(施主)の立場からすると、「建物を建てる会社を決めるための契約」となっていると思って貰えばわかりやすいかもしれません。
なので請負契約は、実情、金額が確定していない状態で結ぶことがほとんどで、請負契約後に追加契約等で最終の仕様及び金額を確定させるケースがほとんどだと思います。

なぜそのような契約になっているかというと、住宅会社の立場としては自分の会社で建てると決まっていないお客さんに、費用がかかるような調査やら仕様決めを全て行っていては人もお金も回りません。そして結果他のところで建てられたらたまったもんじゃありませんよね…。打ち合わせをするのに人を雇えばその分建物の金額に乗せざるを得なくなりますし、地盤調査など外注する費用なんかも同じですね…実際建ててもらうお客さんの費用に上乗せされてしまう。
なので、建物の性能などを気に入ってもらって、間取りと建物の仕様とお金の兼ね合いがある程度つけば、建物を建てる会社として選定してもらう。これが請負契約になります。なので契約時のお金は契約した内容の見積もりにプラス、かかるであろう費用も含めた「資金計画」で提案される形になっていると思います。(もちろん当初契約時点でどの程度決まっているかは、お客さんのこだわりポイント次第なので全て確定させずに契約する必要はありません。とはいえ、全て金額確定するくらい打ち合わせしているお客さんはレアです笑 どこまでやって貰えるかは住宅会社によって違うので、営業マンに聞いて見るしかないですね…)
これはつまり、施主側の視点から見ると、請負契約した時点では、あくまでも資金も計画段階であり、お金が確定していないのに建物を決めなければならないことになります。
具体的に金額の大きいところだけでも
土地の場所(配置等)を決めて
地盤の調査をして
間取りを決めて
外装を決めて
インテリアを決めて
外構を決めて

その後は、
家具を買って
家電も買って

何かを選択するたびにお金が増減する状態です。
そして大体のお客さんは当初の契約時の資金計画より減ることはありません笑
(地盤改良の予算をとっている場合は、調査の結果減ることはありますが…)

これは住宅会社側の安く見せて契約して、最終的に金額を上げる策略もあるのでは?と思う方もいらっしゃると思います。(まぁ安く見せて契約しようという営業マンも悲しいことにたくさんいますからね…汗)
ただ、実際のところは悪気があるだけではないです。

住宅会社は、計画が進めば進むほど、そして不確定要素が確定すればするほど、さまざまな提案をしていく必要がありますが、良いものを勧めないわけにもいかないので選択肢の中には金額が上がりそうな高価なものも当然入れて提案をしますよね。打ち合わせの途中でこだわりたいところが増えるお客さんもいますし「無理してでも良いものにしたいモード」に入ってしまっていているお客さんが多いので、どんどん採用してしまうんです笑
さらに住宅ローンだと、「月々に直したら数千円だったら良いか?」という悪魔の囁きがあり、どんどん金額が増えていきます笑
気づいた時には「当初考えていたものより数百万コストがかかった」なんてお客さんもたくさんいます。
お金に糸目をつけないほどお持ちの方は良いのかもしれませんが…。

なので、請負契約の時は特に、自分である程度の資金の計画を建ててから、会社と打ち合わせしましょうってことを今回は書きたかったのです。
そしてこういう失敗を防ぐためには、住宅会社を決めるときは自分で決めた金額より余裕を持った計画で住宅会社を選定して、請負契約を交わすことが大切だと思います。
逆に、良いもの提案された時に、採用できるように余裕を持たせましょうと言った方が前向きですかね!

ここの部分が、冒頭でお話しした、
「お金を決めるのに失敗しない考え方」
になると思うので、この考え方をもとに計画を進めて行ければお金の部分で失敗するリスクは格段に減らせるのかなぁと思っています。

ちなみにここから少し余談です。
住宅営業していた時の経験談ですが、親切な営業マンは当初から余裕を持った計画で予算組みしています。ただ、大体の営業マンはよっぽど気に入ってくれていると感じるお客さん以外は、他者との見積もり比較で総額の差で判断されてしまうことを恐れ、ギリギリの予算で組みます。そんな契約をしていると大抵もめます…汗(契約の数字に追われた上司がそういうことを指示してきますし、若い頃の私も予算ギリギリまで減らして契約してしまったことがあって打ち合わせが進めば進むほど気まずくなってしまった経験があります…涙)
なので、例えばインテリアや外構などは、間取りや配置の確定や内装の色の詳細な打合せができてない段階で請負契約しているので、それぞれ資金計画には予算取りのために金額が入っているだけのケースが多いと思います。なのでいろんな住宅会社を検討している方は、同じことをやろうと思えばどこの会社でやっても大体金額は同じくらいなので、その額もきちんと比較してから契約に向けて住宅会社を選定するのも一つだと思います。
(売れれば良いからと契約するために色んな予算を低く設定している人はクレームを抱えている人が多い気がします。営業マンの質を確認する上でも良い材料になるかもしれません。不親切ですもんね…)

と話は少しそれましたが、最後にまとめると、
・請負契約は会社選定であるため、最終的な予算が増加しやすくなること。
・失敗しないためにも自分で予算を決めて把握しておかなければならないこと
・請負契約時点では、資金的な余裕を持って契約すること
を理解してもらえたでしょうか。

これが
「お金を決めるのに失敗しない考え方」
のスタートだと思いますので、
このことを分かってもらった上で、次回に書く
「月々の支払いから決めましょう」
を読んでいただければと思います。
ぜひ読んで見てください。

では!

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